Объект 945 · idealista 112302997
Половина свеженарезанной финки с настоящим, но незащищённым видом на море
Gozón (Bañugues), Астурия · 89 000 €
Кадастр 52025A00700092 («Finca A resto», 704 м²) · топоним Los Campos · El Monte · Bañugues, полуостров Cabo Peñas · idealista 112302997 · агентство Tu Finca (Gijón), ref 2367024. Строка в трекере — …/properties/945.
Вердикт в одном абзаце
Прибрежный лот с реальным видом и середины-лестницы ценой, у которого почти каждый плюс держится на непроверенной бумаге.
Это половина финки ~1 397 м², только что разрезанной на A (704 м²) и B (693 м²), у южного въезда в Bañugues на Cabo Peñas. Объект опознан тремя независимыми путями (кадастровые площади, маршрут из видео, пин самого агентства внутри контура A), хотя пин idealista стоит на чужом доме 1950 года.
Хорошо и проверено. Вид на море сегодня настоящий — участок на бровке террасы 86 м, полоса воды видна с земли на фото объявления, вердикт рельефа — «likely» (EU-DEM — модель голой земли, потому не «yes»). Форма компактная (вписанный круг ⌀22,5 м). Промышленных хазардов OSM-скан на 6 км не нашёл; рудник Llumeres закрыт в 1967 и стал памятником. Школа CRA Cabu Peñes — 2 мин, Luanco с супермаркетами — 7, госпиталь Avilés (San Agustín, 436 коек) — 24, аэропорт — 35; FTTH-1000 у четырёх операторов в деревне. 127 €/м² — середина местной лестницы малых участков (прямой конкурент те же 700 м² в El Pueblo просит 170 €/м²).
Плохо и тоже проверено. Коридор вида — чужая парцела B ровно между A и морем (центроиды в 28 м); дом на B (разрешённые 10 м конька) поднимется на +5°…+22° выше глаза и может погасить центральный северный сектор целиком — сервитута вида не существует, судьба B неизвестна. «Terreno urbano (solar)» из объявления ложно: это SNU, Núcleo Rural, максимум 300 м² дома, вся зона — внутри Paisaje Protegido del Cabo Peñas. Канализация — «a pie de finca» на словах, а стройка новой сети остановлена с мая 2026 и El Monte не виден на планах-2018. Пляж — 1,2 км (~15 мин), и живая официальная страница Принципата на 25.08.2026 держит точку отбора-2026 в статусе «No recomendable»; НКО дала пляжу чёрный флаг-2026 за недостроенную канализацию. Продавец не назван: если финку делил промоутер, вместо ITP 8 % (~7 100 €) придёт IVA 21 % + AJD 1,2 % (~+12 600 €), плюс комиссия покупателя 2 420 €.
И главное, на чём держится решение. Вести дальше как DD-кандидата при 89 000 €, не считая цену подтверждённой; задаток — только после документального закрытия ворот. Отдельная развилка — вид: если он обязателен, оценивать A в предположении, что B застроят, пока нет контроля над B или регистрируемого ограничения высоты — платить премию за вид «в надежде, что B останется пустой» нельзя. Полная цена входа с ITP ~100,0–100,5 тыс. € ложится на самый край рамки владельца «до 100 k за участок». Разбор вида и окружения · разбор урбанизма.
Что говорит трекер
Скоры живут в приложении: строка 945.
Расхождение названо вслух. Трекер обнулил компонент «цена»: он меряет 127 €/м² против всего 3 соседей и читает лот как дорогой. Но €/м² схлопывается с ростом площади (Spearman −0,84 по трекеру), а эти соседи — из более крупного размерного бэнда, поэтому банд-сравнение досье честнее: 127 €/м² — середина лестницы малых участков, и прямой конкурент 700 м² в El Pueblo стоит 170 €/м². В карточке gpt-5.6-sol сначала дал HIGH/OVERPRICED, меряясь с соседом за 64 €/м² (1 346 м², другой бэнд), а в кросс-чеке отозвал вердикт; claude-fable-5 дал FAIR_PRICE. Согласованная формула: «в рамках текущей лестницы предложения малых участков; справедливая рыночная цена не доказана» — все компарабли вокруг цены предложения, а не сделки.
Что решает покупку
- Какая именно парцела уходит в escritura — и пакет идентичности. Письменное подтверждение RC 52025A00700092, свежая nota simple (хозяин, долги, запись раздела), certificación catastral и valor de referencia (от большего из цены и VR считается ITP). Цена вопроса — нотариус/гестор, сотни евро.
- Certificado urbanístico мэрии. Подтвердить подтип ядра: денсо (мин. нарезки 600 м²) против medio (1 250 м² — тогда обе половины вне закона); 300 м², 2 этажа + мансарда; лицензии не приостановлены; нужен ли внутри Paisaje Protegido del Cabo Peñas секторальный отчёт. Запрос бесплатен, срок — недели.
- Канализация — семь подвопросов мэрии/CHC письменно. Что за труба «a pie de finca» и на каком расстоянии коллектор (септик по ст. 96.4 — только дальше 100 м; лицензий нет, пока сети «не решены», ст. 540.9); входит ли парцела в действующую редакцию проекта CHC — стройка стоит с мая 2026. Вопрос без ответа = стоп до задатка.
- Продавец и налог. Частник или промоутер: ITP 8 % (~7 100 €) или IVA 21 % + AJD 1,2 % (~+12 600 €) — разница ~12 600 €. Плюс комиссия покупателя 2 000 € + IVA (= 2 420 €), пункт есть только в этом лоте Tu Finca — фиксировать отдельной бумагой до arras.
- Топосъёмка: цессии и судьба B. По ст. 478 земля снаружи забора у камино отходит мэрии бесплатно — нетто-площадь после цессии может быть меньше 704 м²; знак, фонарь и контейнер на границе или внутри решит только съёмка. Судьба B (продана? бронь? тот же продавец?) определяет, покупается вид или только надежда на него. Цена вопроса — топограф, ~несколько сотен евро.