Los Campos (Bañugues)

8 вопросов до задатка Las 8 preguntas antes de las arras

Вопросы отсортированы по важности. Испанские формулировки под каждым — готовый текст для переписки с агентством и мэрией. Задаток (arras) — только когда документами закрыты пункты 1–4, и с прописанным возвратом денег по остальным. El orden es la prioridad. Las formulaciones en español — para la correspondencia con la agencia y el ayuntamiento. Arras — sólo tras cerrar documentalmente los puntos 1–4, con condición expresa de devolución para el resto.

1. Агентство: какая именно парцела продаётся — и полный пакет идентичности. Пин самого агентства указывает на кадастровую парцелу 52025A00700092 («Finca A resto», 704 м²) — попросить письменно подтвердить RC, приложить свежую выписку из реестра (nota simple: настоящий хозяин, долги, аресты, площадь, запись раздела), certificación catastral и valor de referencia (от него считается налог: база ITP — большее из цены и VR). Заодно: кто убирает белый контейнер с юго-восточной части. Confirmación escrita de la referencia catastral del lote en venta (¿52025A00700092, «Finca A resto», 704 m²?); nota simple actualizada (titular, cargas, inscripción de la segregación), certificación catastral descriptiva y gráfica, valor de referencia; y quién retira la caseta-contenedor de la parte SE.
2. Мэрия: официальная справка по участку (certificado urbanístico). Чтобы мэрия письменно подтвердила: парцела — в деревне El Monte, ядро типа denso (от подтипа зависит минимум нарезки: 600 м² в denso против 1 250 м² в medio — во втором случае обе половины вне закона); дом строить можно по муниципальной лицензии; максимум 300 м², 2 этажа + мансарда; лицензии не приостановлены; простыми словами — сколько ещё домов деревне разрешено (план не даёт ядру вырасти больше чем вдвое, ст. 536.4); и нужен ли внутри Paisaje Protegido del Cabo Peñas (Zona de Uso General) секторальный отчёт при лицензии. Если мэрия принимает предварительные консультации — подать эскиз архитектора (с цессиями, въездом, септиком и сценарием дома на B) и получить письменный ответ. Certificado urbanístico municipal de la parcela RC 52025A00700092: clasificación SNU Núcleo Rural y subtipo (¿NRD/denso?), edificabilidad para vivienda unifamiliar con licencia municipal, parámetros aplicables (300 m², B+1+BC, 7/10 m), ausencia de suspensión de licencias, capacidad restante del núcleo conforme al art. 536.4 del PGO, y si la licencia dentro del Paisaje Protegido del Cabo Peñas (Zona de Uso General, Decreto 154/2014) exige informe de compatibilidad u otro trámite sectorial.
3. Документы раздела финки. Финку ~1 397 м² только что разрезали на A и B — такой раздел (сегрегация) требует муниципальной лицензии и утверждённого проекта (ст. 540.1 и 540.7 PGO). Запросить: лицензию (номер, дата), Proyecto de Parcelación, условия и подтверждение их выполнения, запись обеих парцел в реестре. И историю исходной финки: не делили ли её раньше (максимум 5 нарезок с одной финки, ст. 540.3). Expediente completo y firme de la licencia de parcelación de la finca matriz (~1.397 m²) en las parcelas A y B: número y fecha, Proyecto de Parcelación aprobado (art. 540.7), condiciones impuestas y su cumplimiento, inscripciones registrales; historial de segregaciones de la matriz (máximo 5, art. 540.3).
4. Канализация — семь конкретных подвопросов мэрии (и по воде/свету — точки и цены). Локальные сети в большинстве посёлков есть (память CHC), но без очистки; новая сеть остановлена с мая 2026, El Monte не виден ни в памяти, ни на планах-2018, а вошёл ли в обновление-2024/modificado — неизвестно. Спросить письменно: (1) какая труба/колодец/оператор обслуживает RC — и на каком расстоянии коллектор (от этого зависит септик: ст. 96.4 допускает его только дальше 100 м); (2) принята ли труба мэрией и можно ли легально подключиться сейчас; (3) куда она сбрасывает и есть ли ёмкость; (4) входит ли парцела в действующую редакцию проекта CHC; (5) если подключение невозможно — удовлетворит ли септик статьи 96.4/474.2 и 540.9; (6) достаточно ли communicación в CHC или нужна autorización de vertido; (7) помещается ли поле фильтрации на 704 м² после дома, отступов и цессий. Вода — с подтверждением дебита (ст. 473.1). Saneamiento — siete subpreguntas escritas al ayuntamiento (y puntos/presupuestos de agua y luz): (1) qué tubería/pozo/operador sirve a la RC y a qué distancia queda el colector (la fosa del art. 96.4 sólo cabe a más de 100 m); (2) si la red está recibida y es legalmente conectable hoy; (3) adónde vierte y si hay capacidad; (4) si la parcela entra en la configuración vigente del proyecto de la CHC; (5) si la conexión es imposible, si una fosa satisface los arts. 96.4/474.2 y 540.9; (6) si basta la comunicación a la CHC o hace falta autorización de vertido; (7) si el campo de infiltración cabe en 704 m² tras la casa, retranqueos y cesiones. Agua con caudal acreditado (art. 473.1).
5. Продавец и налог. Кто продаёт (частник или предприниматель-промоутер, деливший финку) — от этого налог: ITP 8 % (~7 100 €) или IVA 21 % + AJD 1,2 % (~+12 600 €). Письменно: ИНН продавца, право подписанта, договор агентства с продавцом, на чей счёт идёт задаток, какой налог заложен в сделку. И судьба половины B: продана? бронь? тот же продавец? не подана ли уже лицензия? — от B зависит вид (см. развилку в решении: опцион/ограничение или цена без премии за вид); чужой дом может встать и вплотную к границе глухой стеной (3 м ст. 154 — про окна). Плюс: справка об отсутствии градостроительных нарушений, квитанции IBI, преимущественные права соседей. Identidad y NIF/CIF del vendedor (¿particular o empresario/promotor de la parcelación?), tratamiento fiscal propuesto por escrito (TPO 8 % vs IVA 21 % + AJD 1,2 %), poderes del firmante, mandato escrito de la agencia, destino del depósito; y el estado de la parcela B (¿vendida, reservada, mismo vendedor, licencia ya solicitada?) — de B depende la vista (bifurcación: opción/limitación registral o precio sin prima de vistas); una casa ajena puede arrimarse al lindero con pared ciega (los 3 m del art. 154 son para huecos). Más: certificado de inexistencia de infracción urbanística, recibos de IBI, derechos de adquisición preferente.
6. Комиссия покупателя — отдельной бумагой до задатка. 2 000 € + IVA сверх цены: законно при информированном согласии, но пункт есть только в этом объявлении Tu Finca. Зафиксировать письменно (hoja de encargo/nota): сумма, за что именно, когда платится, что будет при срыве сделки. Los honorarios del comprador (2.000 € + IVA) — en documento aparte antes de las arras: importe, concepto, momento de pago y qué ocurre si la operación no se cierra.
7. Границы, забор, цессии и сервитуты — со съёмкой. Кто владеет изгородью и была ли на неё permiso; стоит ли она по правилу ст. 478 (1 м от кромки камино / 4 м от оси) и какая земля отойдёт мэрии бесплатной цессией — нетто-площадь после неё; карман 5×2 м у въезда; знак «LOS CAMPOS», фонарь и контейнер — на границе или внутри (решит только топосъёмка); сервитуты сетей по ст. 535; красные линии (alineaciones), отступ 3 м (ст. 485) и линия застройки 4 м от кромки (ст. 543.3) — начертить пятно застройки с эскизом дома и сценарием дома на B до архитектора. Cierre, linderos, cesiones y servidumbres — con levantamiento topográfico: titularidad y licencia de la malla; si cumple el art. 478 (1 m del borde del camino / 4 m del eje) y qué terreno pasa al Ayuntamiento en cesión gratuita — superficie neta resultante; apartadero de 5×2 m; la señal «LOS CAMPOS», la farola y la caseta — ¿en el lindero o dentro? (sólo lo resuelve el levantamiento); servidumbres de redes del art. 535; alineaciones, retranqueo de 3 m (art. 485) y línea de edificación a 4 m de la calzada (art. 543.3) — plano acotado del envolvente con croquis de la casa y el escenario de una casa en B, antes del arquitecto.
8. Визит на место — в правильные дни. Приехать дважды: в обычный день (послушать дорогу у южного въезда, посмотреть блоки напротив и кто в них живёт, воду/напор у соседей, куда стекает дождь с откоса) и в праздничный уик-энд, если совпадёт (Oricio — март, Sacramentales — начало августа: карпа с оркестром в ~80 м). И трезво принять факты про пляж: точка отбора-2026 прямо сейчас «No recomendable» на официальной странице (запросить свежие пробы и дату), чёрный флаг НКО — пока канализацию не достроят; сроки неизвестны. Dos visitas: un día normal (ruido del vial sur, estado y vecinos de los bloques, presión de agua, escorrentía del talud) y, si coincide, un fin de semana de fiesta (Oricio en marzo, Sacramentales a principios de agosto: carpa con orquesta a ~80 m). Y asumir los datos de la playa: el punto de muestreo 2026 está ahora mismo «No recomendable» en la página oficial (pedir los valores y la fecha del último muestreo), y la bandera negra de la ONG seguirá hasta terminar el saneamiento; sin plazo conocido.

Задаток (arras) — только после документального закрытия ворот 1–7 и осмотра по воротам 8 (либо с чёткими возвратными отлагательными условиями), с точным указанием парцелы по реестру и кадастру. Las arras — sólo tras cerrar documentalmente las puertas 1–7 y visitar según la 8 (o con condiciones suspensivas de devolución claras), con identificación exacta de la finca registral y la RC.