Досье прошло три раунда независимой проверки второй моделью (codex, gpt-5.6-sol): её задачей было опровергнуть каждый вывод. Раунд 1 — SIGNIFICANT (нашла существенное); раунд 2, уже по правленому тексту, — снова SIGNIFICANT (поймала два моих устаревших факта — живой статус воды пляжа и редакцию планов канализации); раунд 3, после применения всего, — AGREED: досье готово к передаче владельцу как условный DD-кандидат, без рекомендации покупки и без одобрения цены. El dossier pasó tres rondas de revisión independiente (codex, gpt-5.6-sol) con el encargo de refutar cada conclusión: ronda 1 — SIGNIFICANT; ronda 2, ya sobre el texto corregido — de nuevo SIGNIFICANT (cazó dos datos míos desactualizados: el estatus vivo del agua de la playa y la versión de los planos del saneamiento); ronda 3, con todo aplicado — AGREED: listo para el propietario como candidato condicional de DD, sin recomendación de compra ni validación del precio.
Что проверяющая модель сделала сама: прочитала нормативу PGO Гозона по сохранённому тексту и нашла статьи, которые я пропустил (ст. 96.4 — септик только дальше 100 м от коллектора; ст. 478 — цессия земли снаружи забора); вскрыла память проекта канализации CHC и показала, что в большинстве посёлков локальные сети уже есть; поймала, что чёрный флаг НКО — не официальный статус воды; указала на охраняемый ландшафт Cabo Peñas (проверено по официальному слою: Zona de Uso General); и главное — заметила, что парцела B лежит ровно между участком и морем. Lo que el modelo revisor hizo por su cuenta: leyó la normativa del PGO de Gozón sobre el texto guardado y halló artículos omitidos (96.4 — fosa sólo a más de 100 m de un colector; 478 — cesión del terreno exterior al cierre); abrió la memoria del proyecto de la CHC y mostró que la mayoría de los núcleos ya tienen redes locales; señaló que la bandera negra de la ONG no es el estatus oficial del agua; apuntó al Paisaje Protegido del Cabo Peñas (verificado por capa oficial: Zona de Uso General); y sobre todo — vio que la parcela B queda exactamente entre el lote y el mar.
Что изменилось после проверки:Qué cambió tras la revisión:
| Было в черновике · Borrador | Стало после согласования · Tras el contraste |
|---|---|
| «Вид на море настоящий; с этажа будет панорама»«Vista real; panorámica desde la planta» | Вид условный: коридор — чужая парцела B. Посчитано: дом на B (10 м конька, 20–35 м) — это +5°…+22° над глазом с любого этажа; центральный сектор гаснет. Поднято во флаг №1.La vista es condicional: el corredor es la parcela ajena B. Medido: una casa en B (10 m de cumbrera, a 20–35 m) sube +5°…+22° sobre el ojo desde cualquier planta; el sector central se apaga. Elevado a bandera nº 1. |
| «Канализации в приходе нет вообще»«No hay saneamiento en la parroquia» | Точнее: локальные сети в большинстве посёлков есть (без очистки; у El Pueblo — прямо названа), El Monte в новый проект не включён, а септик разрешён только дальше 100 м от коллектора (ст. 96.4). Вопрос мэрии переписан в семь конкретных подвопросов.Más preciso: la mayoría de los núcleos tienen redes locales (sin depurar; la de El Pueblo se nombra expresamente), El Monte no está en el proyecto nuevo, y la fosa sólo cabe a más de 100 m de un colector (art. 96.4). La consulta al ayuntamiento se reescribió en siete subpreguntas. |
| «Пляж в чёрном списке»«Playa en lista negra» | Разведено на три факта: многолетняя классификация была благополучной; чёрный флаг-2026 — оценка НКО, не запрет; а живой официальный статус точки отбора-2026 — «No recomendable» (поймано раундом 2, проверено мной 25.08.2026). Все три на витрине, свежие пробы — запросить.Separado en tres hechos: la clasificación plurianual era favorable; la bandera negra 2026 es una valoración de la ONG, no una prohibición; y el estatus oficial vivo del punto de muestreo 2026 es «No recomendable» (cazado en la ronda 2, verificado el 25.08.2026). Los tres a la vista; pedir los valores frescos. |
| «Забор — вокруг всей финки, граница A/B не размечена»«Una malla rodea toda la finca» | По фото между A и B тоже виден забор: «cerrado con malla» правдоподобно описывает именно продаваемую A. Исправлено.En las fotos también se aprecia cierre entre A y B: el «cerrado con malla» describe verosímilmente la propia A. Corregido. |
| «Комиссия и налог: ±11,6 k€»«±11,6 mil» | Пересчитано: сценарий IVA 21 % + AJD 1,2 % дороже ITP на ~12,6 k€; полная посадка сделки — 100,0–100,5 тыс. € ещё до юриста и архитектора — на самом краю рамки владельца.Recalculado: el escenario IVA 21 % + AJD 1,2 % encarece ~12,6 mil frente al ITP; el coste total ronda 100,0–100,5 mil € antes de abogado y arquitecto — en el borde del marco. |
| «Цена fair (в бэнде)»«Precio fair (en banda)» | Согласовано: «в рамках текущей лестницы предложения; рыночная цена не доказана» — вокруг только asking prices; sol отозвал свой карточный OVERPRICED (мерился с лотом вдвое большим), но и FAIR_PRICE не подтвердил.Acordado: «dentro de la escalera actual de ofertas; el valor de mercado no está demostrado» — alrededor sólo hay precios de oferta; sol retiró su OVERPRICED de la ficha (se medía con un lote del doble de tamaño), pero tampoco confirmó FAIR_PRICE. |
| «OSM-скан чист = опасностей нет»«Escaneo OSM limpio = sin peligros» | Скан — не оценка земли: отдельными проверками добавлены затопляемость, грунты и выработки закрытого рудника, загрязнение, карст, археология.El escaneo no es una evaluación del terreno: se añaden inundabilidad, geotecnia y labores de la mina cerrada, contaminación, karst y arqueología. |
| — | Новое от проверяющей модели: цессия земли снаружи забора (ст. 478) и нетто-площадь после неё; карман 5×2 м у въезда; сертификат об отсутствии градостроительных нарушений; законность самого забора, планировки и контейнера; сервитуты сетей (ст. 535); долги IBI; не подана ли уже лицензия на B; преимущественные права соседей.Nuevo del revisor: la cesión del terreno exterior al cierre (art. 478) y la superficie neta; el apartadero de 5×2 m; certificado de inexistencia de infracción urbanística; legalidad del cierre, la explanación y la caseta; servidumbres de redes (art. 535); recibos de IBI; si ya se ha pedido licencia para B; derechos de adquisición preferente. |
Что поймал раунд 2 (и вошло в текст): живая официальная страница Принципата держит точку отбора-2026 пляжа в статусе «No recomendable» — я проверил сам и внёс (моё «пробы в норме» опиралось на прошлогоднюю классификацию); исключение El Monte из проекта канализации доказано только для опубликованных планов 2018 года — редакция-2024 и modificado не проверены, вопрос мэрии/CHC; расчёт потери вида переписан как сценарный; порог задатка поднят с ворот 1–4 до 1–7 + осмотр; добавлена развилка по парцеле B — опцион/регистрируемое ограничение или цена без премии за вид. Lo que cazó la ronda 2 (e incorporado): la página oficial viva del Principado mantiene el punto de muestreo 2026 de la playa en «No recomendable» — lo verifiqué y lo incluí (mi «muestreos favorables» se apoyaba en la clasificación del año anterior); la exclusión de El Monte del proyecto de saneamiento sólo está probada para los planos publicados de 2018 — la versión de 2024 y el modificado quedan por verificar; el cálculo de la pérdida de vistas se reescribió como escenario; el umbral de las arras subió de las puertas 1–4 a 1–7 más visita; y se añadió la bifurcación de la parcela B — opción/limitación registral o precio sin prima de vistas.
Согласованное решение: при 89 000 € участок стоит вести дальше — но только через 8 обязательных вопросов; задаток не подписывать, пока документами не закрыты ворота 1–4 (какая парцела и что в реестре, certificado urbanístico с подтипом ядра, лицензия раздела, письменный ответ про канализацию), и отдельно решить вопрос вида: что происходит с парцелой B. Decisión consensuada: a 89.000 € merece seguir — pero sólo a través de las 8 preguntas obligatorias; no firmar arras hasta cerrar documentalmente las puertas 1–4 (parcela exacta y registro, certificado urbanístico con subtipo del núcleo, licencia de parcelación, respuesta escrita sobre el saneamiento), y resolver aparte la cuestión de la vista: qué pasa con la parcela B.