Две линзы: 127 €/м² земли — середина местной лестницы малых участков; и 297 € за м² разрешённой застройки (89 000 / 300). Лестница €/м² схлопывается с ростом площади (Spearman −0,84 по трекеру), поэтому сравнивать можно только внутри размерного бэнда. Dos lentes: 127 €/m² de suelo — mitad de la escalera local de parcelas pequeñas; y 297 € por m² edificable (89.000 / 300). El €/m² se desploma con el tamaño (Spearman −0,84), así que sólo valen comparaciones dentro de la banda.
| Участок · Parcela | Площадь · m² | Цена · Precio | €/м² |
|---|---|---|---|
| El Pueblo 128, Bañugues — прямой конкурент (PROGES, «NR denso, hasta 300 m²») competidor directo | 700 | 119 000 € | 170,0 |
| Los Campos — этот лот este lote | 704 | 89 000 € | 126,4 |
| Alto Bañugues (idealista 110855069) | 633 | 74 500 € | 117,7 |
| Balbín, «5 мин пешком до пляжа» a 5 min de la playa | 833 | 78 000 € | 93,6 |
| Bañugues (OLIVA FRA, «bonitas vistas al mar») | 824 | 68 000 € | 82,5 |
| Bañugues / Quintana — наш объект 786 (CASAL) nuestro caso 786 | 1 346 | 86 000 € | 63,9 |
| Bañugues, часть urbana + часть rústica (RIVERO) | 1 793 | 90 000 € | 50,2 |
Все строки — живые цены предложения августа 2026 (idealista/fotocasa/трекер), не реальные сделки; статусы не перепроверялись против порталов поштучно. Медиана Гозона в бэнде 900–1 800 м² — 62 €/м² (по трекеру); бэнд до 800 м² по всему стору — ~120 €/м². История цены этого лота пуста: объявление свежее (обновлено ~19.08.2026). Todas las filas son precios de oferta vivos de agosto de 2026, no ventas cerradas. La mediana de Gozón en la banda 900–1.800 m² es 62 €/m²; la banda <800 m² del tracker ronda los 120 €/m². Sin rastro de precio: el anuncio es reciente (actualizado ~19.08.2026).
claude-fable-5 · MEDIUM / риск MEDIUM / FAIR_PRICE gpt-5.6-sol · MEDIUM / риск HIGH / OVERPRICED
Оба прогнаны по полной карточке трекера. Fable: цена справедлива за готовый к стройке прибрежный лот с видом. Sol в карточке взял риск HIGH и OVERPRICED, меряясь с соседом за 64 €/м², — но тот сосед вдвое больше (1 346 м²), из другого размерного бэнда. В кросс-чеке досье sol свой вердикт отозвал и согласовал формулу, которая и висит здесь: «в рамках текущей лестницы предложения малых участков; справедливая рыночная цена не доказана» — все компарабли вокруг — цены предложения, а не сделки. Это и аргумент в торге. Ambos sobre la ficha completa del tracker. Fable: precio justo para un lote costero listo para construir y con vistas. Sol dio en la ficha riesgo HIGH y OVERPRICED midiéndose con el vecino de 64 €/m² — que dobla el tamaño (1.346 m²), otra banda. En el contraste del dossier, sol retiró ese veredicto y acordó la fórmula que aquí queda: «dentro de la escalera actual de ofertas de parcelas pequeñas; el valor de mercado no está demostrado» — todo comparable alrededor es precio de oferta, no venta cerrada. Y es un argumento para negociar.
Полная стоимость входа при ITP-сценарии: 89 000 + ITP 8 % (от большего из цены и valor de referencia — сам VR запросить!) ≈ 7 120 + нотариус/реестр ≈ 1 500–2 000 + комиссия 2 420 ≈ 100,0–100,5 тыс. € — ещё до юриста, архитектора и изысканий. Рамка владельца «до 100 000 €» — о цене участка (89 000 проходит), но полная посадка сделки лежит на самом её краю; стройка дома (проект + 120–150 м²) — отдельные ~200–300 k. Coste total de entrada en el escenario ITP: 89.000 + ITP 8 % (sobre el mayor entre precio y valor de referencia — ¡pedir el VR!) ≈ 7.120 + notaría/registro ≈ 1.500–2.000 + honorarios 2.420 ≈ 100,0–100,5 mil € — antes de abogado, arquitecto y estudios. El marco del propietario «hasta 100.000 €» se refiere al precio del suelo (89.000 entra), pero el coste total de la operación queda en el mismo borde; la casa (proyecto + 120–150 m²) son otros ~200–300 k.